Nous en parlions lundi dernier, le marché de l’immobilier en France n’est pas à l’abri de quelques turbulences cette année…
Mais nous vivons une époque à laquelle penser à l’échelle de la France peut s’avérer dangereux. Pour comprendre ce qu’il se passe réellement et surtout essayer d’anticiper les conséquences, regardons aujourd’hui par-delà nos frontières. Les prix immobiliers s’envolent dans certains pays en raison de politiques monétaires trop accommodantes, au Canada ou en Australie par exemple.
En Europe, où toutes les bulles immobilières n’ont pas fini d’éclater (Espagne, Irlande, Royaume-Uni), c’est sur l’Allemagne que tous les yeux sont braqués ! Considéré comme ennuyeux et stable, le marché de l’immobilier allemand devient aujourd’hui, le centre d’intérêt des investisseurs.
Concentrons-nous maintenant sur ces pays moins malmenés par la crise de la dette souveraine où les prix de l’immobilier s’envolent.
Vers une nouvelle crise des subprime… canadiens !
Epargné lors du scandale des subprime américains, le Canada pourrait bien être rattrapé à son tour par une crise de l’immobilier.
Les prix de n’ont cessé d’augmenter ces dernières années. De 30% à 54% à Vancouver. De même, Toronto attire de plus en plus d’investisseurs. The Economist rapportait récemment que Toronto enregistrait le plus grand nombre de gratte-ciel (173 devant New York qui elle n’en compte que 96) ! Depuis 2006, les prix dans la ville sont en hausse de 30%.
Les autorités commencent à s’inquiéter. Les prix nationaux seraient surévalués de 75% par rapport aux loyers. Le taux d’endettement des ménages a également bondi de 40% en 10 ans atteignant 140% du revenu disponible ! Inna Mufteeva de Natixis remarque que ce taux “dépasse le niveau des ménages américains juste avant l’éclatement de la bulle immobilière“.
Néanmoins, la Banque centrale canadienne a décidé de maintenir son taux directeur à 1% pour éviter de paralyser la croissance. Or ce taux alimente de très attractifs prêts hypothécaires à 2,99%.
La sonnette a été tirée, il y a quelques jours, par le BSIF (Bureau du Surintendant des Institutions Financières) alertant sur le “comportement de plus en plus libéral” des banques.
Même constat en Australie où la situation rappelle celle de “l’Espagne des années 2006-2007“, selon l’économiste Patrick Artus. Les prix de l’immobilier ont augmenté de 15,5% depuis 2007. La bulle australienne est alimentée par l’immigration et la hausse des prix des matières premières, mais personne ne semble s’en émouvoir…
Quand la forte Allemagne s’enflamme…
Sans en atteindre les sommets, Berlin est désormais en proie au même embrasement de l’immobilier que des capitales comme Paris et Londres le furent avant la crise.
Les prix de la capitale allemande ont déjà augmenté de près de 10% en un an. Sur le reste du territoire, les prix ont connu une progression de 5,5% en 2011 (contre 2,5% en 2010). Alimentés par les acheteurs étrangers, les prix s’envolent dans le centre de Munich ou d’Hambourg.
Dans les plus hautes sphères de l’Europe, l’inquiétude monte. Jörg Asmussen, membre du directoire de la Banque centrale européenne (BCE) déclarait la semaine dernière : “Les prix de l’immobilier augmentent nettement dans certaines régions d’Allemagne et nous devons suivre cela avec attention“.
Selon lui, il n’y a pas encore “de spéculation exagérée“.
Ulrike Stüdemann, du cabinet d’études immobilières F+B, rassure également : “l’Allemagne n’est pas menacée par une bulle. Les banques allemandes gèrent prudemment leurs prêts immobiliers et les taux sont généralement fixes pour éviter les risques de surendettement des ménages comme aux Etats-Unis ou en Espagne “.
En quête de placements sûrs, “les ménages se mettent à acheter de l’immobilier à tout-va“selon l’économiste Sylvain Broyer de Natixis. Il note également une augmentation des “capitaux étrangers“, alimentant cette flambée de la pierre.
De nombreuses voix s’élèvent cependant outre-Rhin pour dénoncer le rôle de la BCE dans cette envolée des prix. Depuis le mois de décembre, la BCE a en effet injecté quelques 1 000 milliards d’euros de liquidités dans le circuit du crédit via ses opérations de LTRO.
Le président de la Bundesbank, Jens Weidmann, dans une note officielle, avance l’argument de la hausse des prix immobiliers allemands pour justifier sa demande à la BCE de stopper ses mesures d’assouplissement monétaire.
Pour Jens Weidmann, le coupable est tout trouvé : cet argent injecté par les banques centrales depuis le début de la crise combiné à des taux d’intérêt maintenus à des taux historiquement bas (entre 0,25% et 1% de part et d’autre de l’Atlantique) sont à l’origine de cette envolée des prix.
La Fed et la BCE pointées du doigt !
Taux bas et impression monétaire de masse : les banques centrales sont doublement coupables de ces variations de marchés. Alimentant la peur de l’inflation et le désir de protéger son patrimoine dans des valeurs refuges, le comportement de la BCE et des autres banques centrales expliquent l’intérêt accru des investisseurs pour la pierre.
En 2010, ces mêmes investisseurs institutionnels allemands privilégiaient les obligations d’Etats (espagnoles ou italiennes), mais désormais ils ne font plus confiance à ces pays. Ils choisissent donc de stocker leurs capitaux dans de l’immobilier. Les ménages ayant de l’épargne ont exactement le même raisonnement.
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[...] en quoi l’inflation joue aussi sur la vie de nos compatriotes européens. Peu évoquée, l’inflation est pourtant une des composantes du marché de l’immobilier. Et elle est en train de faire sortir de la route le secteur de la pierre à travers le monde. [...]
4 avril 201212:41[...] parution dans Protection & Rendements le 04/04/2012. AKPC_IDS += [...]
5 avril 201212:46